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內容來自sina新聞
??信貸額度及利率水平一直被認為是房地產市場的風向標，是決定樓市冷暖的關鍵因素。2010年4月在最嚴厲的樓市調控政策出臺後，我國二套房首付一路提高到50%、60%，甚至70%，且認定二套房過程中嚴格執行“認房也認貸”。去年9月30日，針對住房市場的變化，央行取消瞭“認房也認貸”的規定，使還清貸款的改善型住房需求也能享受首套房貸款的相關優惠。
??隨著樓市“去行政化”以及房貸新政的落地，新需求入市會導致樓市全面回暖甚至房價大幅漲價嗎？
??“今年一季度，房地產運行指標的多項數據依舊處於下滑態勢，市場尚未擺脫低迷的氛圍。”鏈傢地產市場研究部李巧玲表示，盡管整體市場依然不景氣，但是受益於去年底以來的房貸新政，一季度商品住宅銷售面積與銷售額同比下滑幅度正大幅縮減。
??房貸政策調整刺激需求入市
??統計數據也顯示，3月份，70個大中城市新建商品住宅成交量為21.7萬套，比2月份增加65.9%，接近去年同期水平。隨著3月底樓市新政影響的逐步顯現，預計未來銷售量可能繼續回穩。
??3月房價總體趨穩，環比價格下降城市明顯減少
??李巧玲也認為，3月底的房貸新政落地後，對房地產交易市場的刺激有所體現，特別是一線城市，二手房成交量大幅增長。剛需和改善性需求支撐市場，二季度房地產銷售情況會有明顯改善。但是庫存壓力較大的三、四線城市，短期內去化或不如前者。
??“是否會引發新一輪的房價上漲，這要看不同城市住房市場的狀況。理論上來說，提高住房金融支持力度，能增加有效需求，有刺激住房價格上漲的作用。但從現實來看，不同城市的表現會有很大差異：住房供應偏緊的城市可能會向漲價的方向發展，住房供應充裕的城市可能對房價影響有限。”劉洪玉說。
??房價是否上漲，要看不同城市狀況
??環比價格由降轉升、同比價格逐漸企穩、新房成交量大幅增長，長時間低迷的樓市出現回暖跡象。
??“今年3月30日的房貸新政，使個人住房貸款政策基本恢復到瞭2010年最嚴房地產市場調控政策實施以前的狀況。”劉洪玉認為，從我國住房市場價格現狀和發展趨勢看，目前的房貸首付比例調整適當，且有進一步下調的空間，也是一舉三得的措施。
??3月30日，央行、住建部、銀監會聯合發文明確二套房房貸首付降至四成，貸款利率也不再強制執行1.1倍及以上的標準。同時，財政部和國傢稅務總局對個人住房轉讓營業稅政策進行調整，營業稅免征門檻由5年降為2年。這套樓市調控組合拳被市場視為“超級大禮包”，讓北京、上海、深圳等一線市場終於迎來瞭小陽春。4月初，上海出現瞭久違的“日光盤”，深圳上演瞭深夜排隊購房，北京的少數新盤也出現瞭漲價跡象。
??樓市雖已溫和回暖，但城市間分化明顯。一、二線城市迎來小陽春，三、四線城市因庫存高，大部分依然市場蕭條。
??“2014年以來，我國住房市場出現瞭交易量下降、價格下調的階段性調整趨勢。在經歷瞭1年多的向下調整後，政府通過釋放在過去被壓抑的首次購房尤其是改善型住房消費，來促進住房市場穩定、防范系統性風險、貢獻經濟增長，一舉多得，時機也恰當。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉說。
??4月18日，國傢統計局對外公佈，3月份70個大中城市新建商品住宅價格全部低於去年同期水平，但成交量為21.7萬套，比2月份增加65.9%，接近去年同期水平，樓市溫和回暖，但分化依然明顯。
??3月份，新建商品住宅同比價格變動中，最大降幅為杭州的11.2%，最小降幅為廈門的0.4%。值得關註的是，去年3月打響樓市深度調整第一槍的正是杭州。目前杭州、寧波、溫州、金華、唐山、海口、泉州七城房價均低於2010年同期。而廈門是去年下半年房價較為堅挺，特別是取消限購後房價反彈較大的城市。
??“二套房貸首付款比例下調，降低瞭消費者改善住房條件的門檻，刺激瞭一部分享受型住房消費和住房投資，達到瞭增加市場需求的目的。對銀行來說，在沒有顯著增加風險水平的情況下，拓展瞭其提供住房金融服務的市場。對開發商而言，可以提高其存貨的去化速度，改善流動性狀況，刺激其新建商品住房的開發投資活動。”劉洪玉說。
??然而，受去年同期基數較高影響，房價同比繼續下降。“70個大中城市中新建商品住宅價格全部下降；二手住宅價格1個城市上漲，其餘下降。隨著環比房價由降轉升，同比房價初步預計降幅將會收窄，並逐漸企穩。”國傢統計局城市司高級統計師劉建偉說。
一二線城市樓市迎來小陽春 三四線依然蕭條
??國傢統計局統計數據顯示，3月房價總體趨穩，環比價格下降的城市正明顯減少。與2月相比，70個大中城市中，3月份新建商品住宅價格下降的城市有50個，比上月減少16個；持平和上漲的城市分別有8個和12個，分別比上月增加6個和10個。環比價格變動中，最高漲幅為深圳的0.7%，最低為惠州的下降0.9%。
??從統計數據看，樓市並非“普漲”，城市間的分化依然明顯。一線城市新建商品住宅價格土融建融屏東高樹土融建融和二手住宅價格環比綜合平均，分別由上月下降0.1%和持平，轉為本月上漲0.2%和0.3%。二、三線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格環比綜合平均雖仍然下降，但降幅均比上月收窄。
??“從2014年6月一線城市進入各家銀行二胎房貸利率比較2014利率多少免費諮詢試算全面房價下跌，到2015年3月一線城市進入全面企穩，持續10個月的市場全面深度調整接近結束。但是，從去年開始的中國樓市分化仍將繼續，並在今年表現為價格漲跌的不一致。”中原地產首席分析師張大偉分析，一、二線城市從3月開始，已經出現小陽春，特別是一線城市中的深圳、上海、北京，在4月已經出現房價上漲加速的趨勢。而三、四線城市樓市也有出現小范圍回暖的可能性，但大部分城市依然蕭條。“三、四線因為庫存絕對值過高，這種情況下，即使信貸刺激，出現全面回暖的可能性也不大。但降息對市場依然會帶來一定程度上的成交量企穩。”
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??二手住宅環比價格下降的城市有48個，比上月減少13個；持平和上漲的城市分別有10個和12個，分別比上月增加6個和7個。環比價格變動中，最高漲幅為南寧的0.9%，最低為桂林的下降0.7%。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-20/09585995736962366226800.shtml
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